Kira tespit davası, tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşamadığı hallerde, kira bedelinin mahkeme eliyle belirlenmesini sağlayan dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflar bu sınırlamaya bağlı kalmaksızın serbestçe anlaşabilir; anlaşma sağlanamazsa hâkim, kira bedelini tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu gibi kriterleri birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun şekilde belirler. Kira tespit davası, yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce açılmış veya bu süre içinde kiracıya bildirilmiş olması halinde o dönem için, bu süre geçtikten sonra açılmışsa izleyen dönem için hüküm ifade eder ve tespit edilen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark geçmişe dönük olarak talep edilebilir.

Tahliye davaları ise kira ilişkisinin sona erdirilmesine yönelik olup kanunda sınırlı sayıda sebebe bağlanmıştır. Uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebepleri arasında; kiracının kira sözleşmesi kurulurken belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen bu taahhüdünü yerine getirmemesi, bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak en az iki haklı ihtar gönderilmiş olması, kiraya verenin veya eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı nedeniyle kullanılamayacak olması, kiracının veya birlikte yaşadığı kişilerin taşınmazı özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranması ve on yıllık uzama süresinin dolması sayılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir ancak bu hakkın kullanılabilmesi için sürenin bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunulması gerekir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak ve tazminat taleplerinde, taraflar arasındaki uyuşmazlığın niteliğine göre dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulmasının dava şartı olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir; bu husus, davanın usulden reddedilmesini önlemek açısından dikkatle incelenmelidir. Tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıklarda kiraya veren, dilerse genel mahkemelerde tahliye davası açabileceği gibi İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde icra dairesi aracılığıyla tahliye talebinde de bulunabilir; bu iki yol arasındaki tercih, somut olayın özelliklerine ve hız beklentisine göre şekillenir. İki haklı ihtara dayalı tahliye davalarında ihtarnamelerin usulüne uygun şekilde, ödenmeyen kira dönemleri açıkça belirtilerek ve kiracıya geçerli şekilde tebliğ edilmiş olması, davanın kabulü için önem taşıyan bir husustur.

Kira tespit ve tahliye davalarında dava dilekçesinin hazırlanması kadar, sürecin doğru yönetilmesi de belirleyicidir. Kira tespit davalarında mahkeme genellikle emsal taşınmazların kira bedellerini araştırmak ve taşınmazın konumu, niteliği, büyüklüğü gibi unsurları değerlendirmek üzere bilirkişi incelemesi yaptırır; bu nedenle emsal araştırmasının güçlü delillerle desteklenmesi, talep edilen bedelin mahkemece kabul edilme ihtimalini artırır. Tahliye davalarında ise dava açılmadan önce kira sözleşmesinin, ödeme kayıtlarının ve varsa ihtarnamelerin eksiksiz şekilde bir araya getirilmesi, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından önemlidir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkların bir kısmı dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinde çözümlenebilmekte, bu da tarafların zaman ve maliyet açısından avantaj sağlamasına imkân tanımaktadır.