Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında, arsa payının bir kısmının yükleniciye devri karşılığında taşınmaz üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin belirli bir bölümünün arsa sahibine teslimi esasına dayanan, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi unsurlarını bir arada barındıran karma nitelikli bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin geçerliliği, Türk Borçlar Kanunu’nun taşınmaz satış vaadine ilişkin şekil kuralları ve Tapu Kanunu gereğince resmi şekilde, tapu sicil müdürlüğünde veya noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır; adi yazılı şekilde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir. Sözleşmenin ekinde yer alan mimari proje, metraj listesi, malzeme ve kalite standartları, teslim tarihi ve ödeme planı gibi unsurlar, tarafların yükümlülüklerinin sınırlarını belirlediğinden uyuşmazlık halinde en çok başvurulan referans belgelerdir.

Yüklenicinin, üstlendiği inşaatı sözleşmeye ve projeye uygun, ayıpsız şekilde tamamlayıp teslim etme yükümlülüğü, Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Teslim anında açıkça görülebilen ayıpların derhal, sonradan ortaya çıkan gizli ayıpların ise fark edildikten sonra makul süre içinde yükleniciye bildirilmesi gerekir; aksi halde iş sahibinin ayıba dayalı haklarını ileri sürmesi güçleşebilir. Ayıp tespit edildiğinde iş sahibinin kanunda tanınan seçimlik hakları bulunur: ücretsiz onarım talep etme, ayıp oranında bedelden indirim isteme, ayıp esaslı ise sözleşmeden dönme veya bu seçeneklerle birlikte uğradığı zararın tazminini talep etme. Kesin kabul işleminin yapılmış olması, yüklenicinin sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırmaz; özellikle gizli ayıplar bakımından sorumluluk belirli bir süre daha devam eder ve bu süre içinde tespit edilen ayıplar için talepte bulunulabilir.

Yüklenicinin işi sözleşmede kararlaştırılan sürede, makul bir sebep olmaksızın tamamlamaması hali temerrüt olarak değerlendirilir ve iş sahibine çeşitli haklar tanır. Sözleşmede gecikme tazminatı veya cezai şart kararlaştırılmışsa, iş sahibi bu tutarı talep edebilir; cezai şartın miktarı hâkim tarafından somut olayın özelliklerine göre aşırılık denetimine tabi tutulabilir. Temerrüdün ağırlaşması, yüklenicinin inşaatı tamamen terk etmesi, iflası veya iş yapma kapasitesini açıkça yitirmesi gibi durumlarda arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir; fesih sonrasında yapılan işlerin bedelinin mahsubu, arsa payı devirlerinin geri alınması veya tapu iptali ve tescili talepleri gündeme gelebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda genellikle inşaatın geldiği seviyenin, yapılan işin bedelinin ve ayıp oranının tespiti için bilirkişi incelemesi ve keşif yapılması gerekir; bu nedenle teknik verilerin ve saha tespitlerinin eksiksiz toplanması davanın seyri açısından kritik önemdedir.

İnşaatın tamamlanmasının ardından yapı kullanma izin belgesinin alınması, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin yapılması ve bağımsız bölümlerin tapularının ilgililere devri, kat karşılığı inşaat ilişkisinin son aşamalarını oluşturur. Bu süreçte yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı satışların sözleşmeye uygunluğu, arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin eksiksiz ve zamanında teslimi gibi hususlar sıklıkla uyuşmazlık konusu olmaktadır. Ayrıca taşeronluk sözleşmeleri kapsamında yüklenici ile alt yükleniciler arasındaki ilişkilerden doğan uyuşmazlıklar da benzer ilkeler çerçevesinde değerlendirilir. İnşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda hem sözleşme hukuku hem de imar mevzuatı, yapı denetimi mevzuatı ve tapu sicili hukuku bir arada değerlendirilmesi gereken alanlar olduğundan, sürecin başından itibaren uzman hukuki destekle yürütülmesi önemli hak kayıplarının önüne geçilmesini sağlar.